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试水Pre-REITs绿地香港和高和资本存量第一步

2023-12-02 04:25

文 / 观点新媒体   编辑 / 庄梅

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    绿地香港已经迈出了公募REITS的第一步。

 11月30日,绿地香港与高和资本在上海签署了租赁住房Pre-REITs合作协议,共同成立了Pre-REITs基金,建立了REITs公开发行平台。

 据悉,绿地香港和高和资本共同将格陵兰香港京舍教育园公寓作为REITs的首次资产。双方通过设立Pre-REITs基金,共同打造依托租赁住房的资产管理平台,为后期公开发行REITs奠定基础。

 “在绿地方面,我们应该希望发展长期租赁公寓和租赁市场业务,但我们也应该希望借助高和资本进行业务转型。”业内人士认为,绿地香港可以通过选择在这个时候设立一只基金来实现多元化的目标。

 向REITs公开发行

 Pre-对于绿地和绿地香港来说,REITS基金的设立更像是未来进入公募REITS航道的一次试水。

 对绿地拥有发行REITS潜力的目标资产而言,Pre-REITS基金允许投资者提前介入目标资产的运营过程,然后通过公开发行REITS实现退出的投资业务模式。

 从理论上讲,Pre-REITs不仅可以用来投资新项目,还可以收购现有项目进行改造升级。

 REITs市场在我国越来越火爆,Pre-REITs也有很多动态。截至22年底,Pre-REITs国内基础设施市场已超过1万亿元。对国内发行人而言,Pre-REITS基金的出现也有助于提高其资产估值,但也比公开发行REITS更具成本效益。

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 据了解,公开发行REITs过程中产生的成本是一些企业首先选择Pre-REITs的一个重要原因:目前,资产成熟度不够,或者规模无法达到公开发行REITs的门槛;公开发行REITs对资金使用有严格限制;公开发行REITs周期长,成本高。Pre-REITs可以承担孵化和准备的作用,也可以快速实现资产振兴。

 另外一方面,一些原本想要进入REITS市场的投资者会提前布局,这样才能获得更好的价格。Pre-REITS公开发行REITS的前奏。

 “从战略上讲,两者应该相互促进和补充。”高和资本执行合作伙伴周以升向新媒体解释了两者之间的关系:“我相信监管机构已经注意到了Pre-REITs和公开发行REITs之间联系的重要性。”

 让我们暂时不要定义外部世界。首先,让我们关注哪些类型的资产适合Pre-REITs基金:根据国家发展和改革委员会发布的“985号文件”,交通基础设施、能源基础设施、新基础设施等类型均在公开发行REITs的申请范围内。

 这些资产类别有望推出Pre-REITs基金,这也间接解释了为什么格陵兰香港率先将租赁住房项目推向Pre-REITs舞台。

 “选择租赁住房经济适用房作为基础资产。首先,中国特色金融体系的本质是要求‘金融服务于实体经济’;第二,从资产类别来看,租赁等资产面临着最基本的生活需求,租金相对稳定,我们对未来更加乐观。“周以升透露了选择基础资产的原因。

 作为格陵兰香港租赁住房业务的主要经营者,“京舍”项目自2019年以来一直在扩大布局。第一家商店位于上海浦东新区。目前,它有四条业务主线:线上团购、线下新零售、共享健身和京舍家居服务,主要布局长三角和珠三角一线城市。

 与之前的长期租赁公寓企业不同,绿地香港京舍的总规模并不大。开业初期,扩张城市主要集中在上海和南京。当时,它赶上了人才公寓需求上升的时代。202112月,宝山项目成为当地人才公寓,共租赁300套房屋。

 南京项目位于高科技园区,地理位置优越,总量超过400套,周边覆盖众多商业配套设施,可满足各类人才的生活需求。

 “未来,京舍品牌将专注于上海、北京、广州、深圳等一线和新一线城市。”在格陵兰香港2023年半年度报告的公告中,京舍选择走向更多城市。

 八月二十九日,景舍在广州黄埔黄陂签署了一个新的人才公寓项目;这也是广州人和项目之后的第二个租赁住宅项目。

 选择黄陂的原因可能与周边网易、小鹏汽车等大型工厂总部的聚集和生活需求密切相关;此外,在杭州,位于萧山经济开发区的京舍项目也已开业,总房屋约500套。

 绿地存量转型

 根据绿地香港的规划,Pre-REITS基金的成立为公司的大宗资产开辟了资本市场的连接渠道。公告称,我们将利用REITS平台创新商业模式,通过资源整合提供更多服务。

 在寻求新商业模式的背后,它与绿地早在2016年就开放的REITs起点密切相关。

 2016年3月,绿地集团与荣耀基金Amare投资管理集团签署协议,成立酒店业房地产投资信托REITs,计划在新加坡证券交易所主板上市。

 该信托计划收购中国绿地19家酒店,总价值约210亿元。其中,首批投资组合将包括六家酒店,位于上海、南京、济南、西安、郑州和扬州。

 据悉,格陵兰将在本次REITs中认购不低于30%的份额,并将继续参与酒店管理。格陵兰在其他国家开发的酒店物业也有计划收购。

 协议签署后,等待期很长,直到2021才迎来新的进展。酒旅REIT终于获得批准,计划于2022年5月至6月在新交易所上市。

 绿地集团自首次提出以REITs的形式包装其19家酒店物业以来,已在新加坡市场工作了五年。酒店REITS的成功获得批准,一方面拓宽了绿地在REITS领域的尝试范围,另一方面紧紧围绕其轻资产发展路线。

 但是新加坡之行似乎让绿地更加谨慎,就在市场开始期待这家房企在REITS领域的更大动作时,却改变了画风。

 在2022年12月,一些投资者询问格陵兰控股是否有符合REITs发行要求的项目后,他们回答说“该公司暂时没有相关的发行计划”。

 周以升说:“差不多两个月前,格陵兰香港和我们开始讨论Pre-REITs。当时,它决定将租赁房屋作为项目的基础资产。”,Pre-REITs可以有效地促进绿地香港的战略转型,这充分体现了房地产私人投资基金作为三支箭的重要组成部分,有助于促进房地产企业的转型,构建房地产行业的新发展模式。

 他还向观点新媒体透露,高河对房地产金融的理解和其在积极管理股权投资方面的丰富经验,由于14年来一直专注于房地产投资,逐渐得到了业界的认可。除了格陵兰香港,还有其他企业在与高河资本讨论pre-reits,涉及包括社区商业和购物中心在内的资产。

 绿地并不是市场上唯一想通过Pre-REITs拓展业务的企业,但在寻求“创新转型”方面,绿地是近年来行动较多的企业。

 2022年4月,绿地斥资260万元从海外买入了NFT数字“猿猴”藏品,彼时公告中,绿地甚至对数字藏品的序号作出了详细解读:(8)谐音“把”,(30)代表绿地集团成立30周年,(2)则意指以此作为绿地二次创业的起点。

 不久之后,绿地开始了虚拟资产交易许可证业务。2023年5月,绿地控股子公司在香港申请虚拟资产交易许可证,并将在香港成立一家专门从事虚拟资产交易的新公司,申请许可证。

 看起来,绿地一直在寻找业务转型的新方向,Pre-REITs基金是目前比较实用的策略。

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