导语：新批准的公募REITS指数基金有望成为新的理财替代品。
7月份，公募基金将迎来首批公募REITS指数基金。
据中国证监会官方网站显示，6月17日，易方达、华夏、南方、中金四家基金公司集体上报的首批4只中国证券REITS全收益指数证券投资基金正式获批，并于7月1日正式发售。
REITS基金（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是由专业机构管理的标准化金融产品，主要投资于能够产生稳定租金收入的房地产项目（如办公楼、购物中心、物流园区、基础设施等）。)，并将大部分收入定期以股息的形式分配给投资者。
REITS基金为投资者提供分红稳定的配置产品，使普通投资者能够“像租金一样”参与房地产投资，获得稳定的回报。
7月1日正式发售的4只REITS指数基金将密切跟踪中国证券交易所REITS全收益指数，底层目标包括50多只优质REITS基金。
REITS指数基金的批准不仅填补了国内REITS指数基金的空白，也是REITS发展的里程碑。
截至今年6月，正好是我国公募REITS正式发行5周年。
01公募REITs当前境况
国内公募REITS起步较晚，发行初期曾火爆出圈。
很多产品一天就卖完了。由于个别基金大幅超额募集资金，最终公众配售比例最低为1.5%。
然而，2022年以后，REITS基金受宏观经济波动的影响，特别是房地产预期减弱，导致部分园区租金率下降，租金单价出现负增长。投资者开始重估基本资产收入。
导致二级市场上市交易的REITS基金收入下降，后续新产品冷，甚至募集失败或募集规模大幅下降。
直到2024年2月，中国证监会发布会计4号文件，明确REITS的权益属性，允许FVOCI记账，消除长期资金入市的制度障碍；随着无风险利率的持续下降，资产短缺加剧。REITS作为高分红资产的价格比较优势凸显，市场开始理性回归。
此后，随着化债的推进和部分行业经营边际的改善，REITS基金在波动中开始企稳回升。
尽管公开发行的REITS经历了发展的曲折，但在发行后的五年里，它仍然通过增加产品数量和规模迅速飙升。截至今年6月底，REITS规模已超过2000亿元。
而且目前正处于扩容加速期。
6月18日，4家商业地产REITS在上海证券交易所上市；6月25日，市场上又有6家商业地产REITS获批。
短短几天，就有10个商业地产REITS进入了投资者的视野。
02公募REITs的配置优势
公开发行REITS为投资者提供了现金流稳定的投资产品。但它与具有股息能力的股息基金有本质的区别。
与美国公募REITS相比，国内公募REITS在产品设计上具有一定的特点。
REITS收入依赖于基础资产经营的现金流，明显受政策扩张的推动，而股息基金受企业经营周期和股票市场波动的影响较大，两者之间的相关系数较低。
本质上，公开发行REITS的总回报由两部分组成：资本利得（价格变动）+股息收益。
截至2026年6月底，近一年公募REITS平均分红率约为5.37%，而同期10年期国债收益率仅为1.73%，利差超过360BP。REITS在当前低利率环境下具有显著的配置价值。
其次，虽然REITS在中国起步较晚，但国内REITS普遍采用“公募基金”+ABS“双层封闭式结构，底层资产主要是高速、仓储、保租房、工业园区等刚需基础设施。
国内上市的REITS多为优质基础设施项目，租金和收费收入相对稳定。
此外，中国的监管机构每年强制分配90%以上的现金流。国内REITS杠杆控制更严格，底层现金流可预测性更强。
从近年来基金的收益可以看出，REITS的股息收益率明显高于债券和银行融资，在低利率环境下具有显著的配置价值。
特别是产权年均分配率为4%-5%，优质工业园区和仓储物流可达5.5%以上；经营权可达7%-10%，部分优质高速公路的REITS分配率甚至超过10%。
新批准的4只公开发行REITS指数基金紧密跟踪REITS指数，底层头寸覆盖50多个REITS产品。上限3亿元，共募集12亿元，将为REITS市场的流动性注入新的活水。
值得注意的是，公募REITS指数基金对个人投资者实行7天以上免赎回费的产品设计。
在满足投资者流动性需求的同时，也降低了短期赎回成本，为短期交易者提供了充分的便利。
03REITs发展趋势
截至6月底，我国共设立了93家公募REITS，目前仍处于产品与规模同步扩张阶段。
从国内REITS的发展路径来看，随着基础资产类型的不断丰富、扩张机制的逐步完善和投资者结构的不断优化，未来市场仍有很大的增长空间。
目前，中国REITS市值仅占GDP的0.2%左右，而美国REITS市值占GDP的4.9%左右、日本为2.6%。以美国成熟市场为参考，中国REITS市场长期规模有望达到万亿水平。
近年来，REITS市场不断扩大。
从2021年到2026年，整体规模年复合增长率（CAGR）超过55%已成为中国资本市场增长最快的资产类别之一。
在资产短缺的背景下，REITS的配置价值进一步凸显。
随着传统固定收益资产收益率中心的下降和优质信用债券供应的收缩，机构基金对“低波动+稳定现金流”资产的需求不断增加。
REITS的基础资产具有固定收益属性，股权属性带来的通胀对冲能力逐渐增强了其在主要资产配置中的“替代收益资产”作用，成为保险资本、银行金融管理和长期资金的重要配置方向之一。
在发行机构方面，头部公募基金已形成差异化布局。
其中，华夏基金在REITS领域具有明显的领先优势，目前管理REITS产品20种，规模445.99亿元，占全市场的21%左右。
其在REITS产品运营和资产管理方面积累的经验，也为其在相关指数产品管理方面提供了坚实的基础。
中金基金是REITS市场的早期参与者和重要驱动力，其中金普洛斯REIT、中金安徽交通控制REIT等产品均为相关指标的前五大权重成分。
易方达基金和南方基金作为公开发行行业的领先机构，在被动指数基金管理方面具有较强的优势，具有成熟的指数复制和产品运营体系。
四位经理共同形成了“2+2”的差异化竞争格局。
一方面，作为REITS市场的早期参与者和深度管理者，华夏基金和中金基金更倾向于“REITS专业学校”。依托较早的市场实践和基础资产运营经验，在指数跟踪精度、成分券动态调整、分红管理等方面具有一定的先发优势。
另一方面，作为指数基金领域的龙头机构，易方达基金和南方基金更倾向于“指数基金巨头”。易方达基金凭借庞大的指数产品管理规模和成熟的被动投资体系，在利率竞争、渠道覆盖、二级市场流动性管理等方面具有突出的优势。
总体而言，这种“专业深度培育+规模经营”的双轨模式有望继续促进产品创新和机制优化，进一步提高市场效率，长期为投资者带来更具成本效益的配置选择。
未来，REITS系统有望继续优化产品结构、投资约束和配套机制，通过优化产品结构，适度放宽杠杆约束，提高整体运营效率和资产配置灵活性。
同时，随着中性税收安排的逐步实施和底层资产类型的不断丰富，REITS市场的广度和深度有望进一步扩大，长期制度红利释放空间巨大。