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家居行业研究:家居行业竣工修复,需求改善

2020-02-10 06:18

文 / 莫静薇   编辑 / 中经商业评论 问问

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推荐研究报告:《中国家居行业市场前景分析预测报告》

18Q1-19Q3地产销售和竣工面积持续背离,导致未竣面积不断累积,影响家居需求。究其原因中经视野高级研究员莫静薇为这主要是由以下三个方面导致的:1)房企资金面持续收紧;2)3/4线地产销售和竣工时间天然拉长;3)财政紧缩导致棚改实物安置的漏损。

图表1  地产销售与竣工背离

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莫静薇为原定于2020年前实现精装房30%渗透率或于2019年提前实现,碧桂园等头部房企实现90%以上的精装交付比例,同时腰部房企也在加快精装化。渠道的分流影响或大于竣工跟销售背离的局面。

图表2  精装房渗透率

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竣工于2019Q4逐步回暖莫静薇为此趋势可能回延续至2021年。假设1)新房家居装修需求量为期房滞后18个月及现房成交之和;2)在住房翻新周期为20年;3)保障房依据十三五规划的总量要求进行拆分。中经视野对家居装修需求进行测算,若综合考虑新房竣工、二手房、翻新房、保障房(包含实物棚改安置),我们判断2018年-2021年家居装修整体需求的同比增速分别为-1%、0%、6%和2%。家居装修需求将在2020年实现显着改善,带来确定性的投资机会。

在上述假设的基础上,由于目前精装房渗透率接近30%,莫静薇据测算得出,若2020-2021年精装房渗透率为34%和38%,则2019-2021年家居精装房增速分别为19%、17%和15%;同期零售的需求增速分别为-5%、2%和-3%。

图表3  精装需求和零售需求增速对比

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2013年前全装修政策缺乏顶层设计,其后各省市逐步出台落地政策,2016年后政策加快出台,顶层设计趋于完善。2017年发布的《建筑业发展十三五规划》明确提出到2020年全装修占比达到30%的目标,政策出台推动全装修普及。从供给端看:毛坯房限价政策下精装房有利于房企获取利润增量。地产开发商具备提升精装房供给比例的驱动力。从终端数据看,龙头房企精装率高于平均水平,地产集中度提升将促进精装房渗透。从需求端看:愿意购买精装房的消费者比例逐年提升,消费意愿增强。

图表4  2013年以来中央关于精装修重要政策梳理

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莫静薇为我国精装房渗透率仍处于较低水平,存量翻修和精装修市场将同时增长,城市分化明显。目前我国精装房交付比例不到30%,仍处于普及阶段。分城市来看,一线城市达到80%以上;二线城市在50%左右,三四线城市的精装房竣工比例为个位数。二、三、四线城市逐渐成为精装修市场主力,快速发展。地产商也通过提高精装房占比提升产品价值和后续增值服务,少数几家大型房企的全装修比例达到80%以上,如万科、恒大、碧桂园等;而其他的地产商该比例仍处于较低水平,精装修比例仍有较大的上升空间。

图表5  18年中国精装住宅项目开盘结构

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目前橱柜、木地板、卫浴五金、瓷砖及户内门等硬装部品的配置率已接近100%,精装房渗透率的提升将直接拉动标配产品市场规模的增长。根据对未来精装房规模的测算结果,假定一定的出厂价和配置率,可以推算未来各年精装房各类部品的市场规模。莫静薇认为预计到2020年,橱柜、木门、木地板、衣柜、瓷砖精装房市场规模可分别达到345亿、277亿、252亿、74亿元、397亿元。

图表6  精装房部品市场规模预测的假设条件

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综上,莫静薇为2020年-2021年整体家居装修需求同比增速分别为6%和2%,需求将在2020年实现显着改善,带来确定性的机会。

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