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上坤房地产再次冲击IPO:依赖上海楼市,融资成本上升

2020-10-16 05:19

文 / 凤凰网房产   编辑 / 庄梅

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  刚刚过去的十一假期,有些人放空自己狂欢,有些人继续备战。

  许多 蜜友想来都在人从众地在各种尺寸景区里摩拳擦掌。殊不知,有些房企已经在港交所默默提交了自己的"二进宫"申请书。

  这个"努力"的房企叫:上坤,甚为玄幻的名字。

  港交所公布显示信息,它是3月30日以后,上坤房地产第二次递交招股书。2020年黑天鹅影响,房企不但股权融资、负债承压,中小房企的最好股权融资安全通道之一:港交所,高效率似乎也正变缓。

  大风大浪以后,中小房企如上坤房地产,将来投资价值几何?

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  上坤地产自2010年开创,为朱静女士与林劲峰先生合作创办,在这以前,朱静于建业地产任高级副总裁。林劲峰是朱静在中欧的同学,先前以前项目投资过朗诗。

  一般来说,港交所招股书无效,大概率是信息披露不完全,假如不是符合要求则直接拒绝了。

  从全新更健全的招股书看来,上坤房地产的焦虑似乎颇多。

  营业收入层面,上坤房地产的数据還是较为好看的。2017、2018、2019年,各自为中国人民币12亿人民币、68.5亿元及中国人民币75.4亿元。截止2019年及2020年4月30日止四个月,营业收入均在11.5亿左右,2020年黑天鹅严厉打击那么强大,还能稳住营业收入,实属不易。

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  毛利2018年为51.5%,2019年有一定的降低至40.8%,但也是在较高质量。

  从招股书的财务报表中可以看到,2018年对上坤房地产而言是飞跃性的一年,营业收入和毛利都翻了数倍,蜜姐此时闻到了一丝激进的味儿。

  但请蜜友们注意,2018年,也恰逢我国房地产调控层层深入期,绝大多数房企那时已经开始收拢战线,降负债。这时激进的另一面,很有可能就是压力。

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  在上坤房地产800多页的招股书里,值得注意的也有几个数据。

  例如土地储备。下图的上坤房地产的突出分布可以看到,这仍是一家地区色彩很浓烈的房企。加上联营及合营项目,上坤房地产有70%的项目坐落于长三角。准确地说,上坤房地产非常依赖长三角销售市场,尤其是上海市。

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  招股书显示信息,2017-2019年,上坤来源于上海物业项目的市场销售在总物业管理市场销售中占有率各自为100.0%、100.0%和76.6%。2020年前四个月,上海物业项目市场销售占有率再度提高至97.4%。

  项目投资注重的是多样化合理布局,更何况是财产以亿为企业测算的拟上市企业。重仓股一切地区,都可能比全国各地化合理布局产生更高的风险性。

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  其次是负债。突击也好,表面时间也好。肉眼可见的是,2017-2019年这三年,上坤房地产的净资产负债率以火箭一样的速度急剧下降。从2017年的684.9%降至2019年的118.8%,到了2020年的4月40号,继续降至73.8%。

  可以感受到,为了更好地让自己的负债比率看起来更好看,上坤房地产干了许多 勤奋。

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  降负债的另一面,是飙升的资金成本及其短债压力。

  上坤房地产招股书里自己也讲过财务成本高。截止2017年、2018年及2019年12月31日及其2020年4月30日,其计息银行及其他借款的加权平均值实际利率各自为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%,高过行业平均值。

  截止2020年8月31日,上坤房地产的计息银行及其他借款总金额为4761.4百万元,在其中,人民幣2003.7百萬元或42.7%將於一年內期满。短债占较为大。

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  此外,上坤房地产的股权融资现金流量近期这两年似乎不太给力。图中可以看到,自2019年具有2020年4月30日,上坤房地产股权融资主题活动个人所得的现金流净收益一直处在负数,为-6亿元左右。这说明了什么?

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  事实上,在经历了一季度股权融资潜伏期后,对于房企的股权融资,从二季度开始具体在缩紧。一部分地区房企正排长队赴港发售,期待得到 股权融资,开启绝境求生安全通道。

  一方面,房地产调控不释放压力,限购指导价;一方面,不得不借更多的钱扩大做大做强,防止被大鱼"吃掉"。这也是近年来才开始积极主动扩大、谋求赴港发售房企们的相互困境。

  殊不知,中小房企赴港发售难度系数在提升。近些年提交招股书的多家房企中,招股书无效过的何止上坤房地产一家。港龙地产,惠州海伦堡、奥山控股、三巽控股……

  总体来说,前几年玩猜数字游戏的,主要是闽系房企。大家看到福晟已经被回收,某公司也在四处找另一家……

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  而这2年,蜜姐觉得,浙系、川派房企,更非常值得警醒。一边是数据高歌猛进,一边正筹备着登陆资本市场。这类房企,大部分之前就是个摊点摊,忽然真发售了,监管半经极速扩张,反而驾驭不了。

  资金链本身紧张,房子质量风险也是很大问题。

  据招股书,本次上坤房地产募资的关键作为开发公司目前一部分物业管理项目的基本建设成本费;偿还企业项目开发设计的两笔目前计息银行及其他借款;及一般营运资本主要用途。大多数是刀刃上必须的钱。

  2019年,上坤在做"三五计划"时曾明确提出经营规模大扩大,未来五年内,年复合增长率维持50%。现如今,能否敲开扩大的必备品——港交所大门,大家拭目以待。

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