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楼市整体回暖!四大信号揭示明年房价走势

2020-11-20 05:12

文 / 安居客   编辑 / 庄梅

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      很多人说房地产的黄金时代已经过去了。但数据显示,中国房地产市场仍在创新高!

  昨天,国家统计局发布了10月份的房地产销售数据。1-10月商品房销售面积133294万平方米,同比持平。商品房销售额达到131665亿元,增长5.8%,增速提高2.1个百分点。

  其中,住宅楼宇销售上升百分之八点二,写字楼销售下跌百分之十二点八,而商业及商用楼宇销售则下跌百分之十五点八。

  数据显示,尽管年初疫情严重,但全国购房热情丝毫未受影响。到今年年底,中国房地产市场一定会再创新高,销售面积和销售金额将再创纪录。

  毫无疑问,房地产还在不断创新高的过程中,黄金时代还在继续!

  然而,与繁荣时代不同,当前的房地产市场表现出以下特点:

  深圳脱颖而出。2016年以来,深圳扛起国内房价上涨大旗,多次突破政策限制。限购房会增加公寓,限购新房价格会增加二手房,限购交易会增加租金,稍微放宽会增加,稍微增加会增加。在2016年深圳房价翻番的基础上,深圳房价适当上了一个新台阶。把北京上海远远甩在后面,鹤立鸡群,成为当之无愧的房价领头羊!

  地域轮换明显。继2016年全国普遍上涨后,国内房地产市场最明显的特征是区域轮换。在增长强劲的一线城市中,除深圳外,北京、上海、广州都呈现出休整状态,通过横盘或小幅下跌来巩固其巨大的增长。然而,西安、成都等西部准一线城市却上演了疯狂的崛起。

  原因是大部分城市既没有强大的经济实力支撑,也没有大量的外资流入,在完成阶段性的暴涨之后,会通过变时间为空间来巩固房价的上涨。西部中心城市的崛起,是前十年房价滞涨的报复性补偿性上涨。

  三四线城市在房价上涨的同时,伴随着二手房交易低迷,二手房价格偏低,交易困难。随着人口流失和经济增长放缓,三四线城市一手房价上涨,二手房价下跌。当这种情况持续一段时间,一手房价也会停滞或下跌。

  在这种背景下,如何看待房地产行业和明年的房价趋势,成为许多人关注的问题。明年房价是涨还是跌?在实践中,应该采取什么样的购买策略来避免站在高位,或者如何抓住市场中的短期机会?

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  我们将从以下几个方面来看明年的房地产市场,分析房价的走势。

  首先,从政策上看,没有投机的住房政策不会改变。

  任何一个市场,如果房价暴涨,必然会导致强有力的政策调控。上周有报道说东莞去长沙读书了。相信东莞的调控政策已经在路上了。在房价上涨过快的城市,禁止追逐高价购买。如果今天买不到,明天就有调控政策了。一不小心就要提防个两三年。

  第二,从资金上看,三条红线严格控制开发商的过度负债。

  恒大未能重组深房,也说明房地产公司无法通过上市融资解决负债过多的问题。在一些城市,虽然仍有开发商抢地,但涉及的数量和价格远未达到2016年的峰值。

  开发商资金短缺,就意味着注定了提高地价带动房价的方法行不通。买家可以耐心观望市场,而不是盲目跟进。即使是2016年收购的高价土地,也有很多地方只能亏本出售。面包比面粉便宜的真实案例还在上演。

  10月份,M2的增长率下降,LPR连续6个月没有下降,表明货币政策趋于收紧。监管部门也明确表示,正在研究降低杠杆的相关政策。

  宽松货币政策的退出是一个漫长的过程。虽然不会对楼市和房价产生立竿见影的明显影响,但会对长期预期产生明显影响。所以购房者需要自己安排资金,避免过度杠杆,降低负债率。

  第三,基本面。随着疫情在中国得到很好的控制,经济明显反弹。

  1-10月,规模以上工业增加值同比增长1.8%;全国服务业生产指数同比增长7.4%,社会消费品零售总额达到38576亿元,同比增长4.3%。这些数据都是经济逐渐恢复正常的表现。预计明年经济会进步增长,居民收入会逐步增加。但是增速和正常年份还是有一定差距的。

  最后是自信。今年下半年,房地产行业开始复苏,成交量和成交量都迅速回升,房价开始逐渐上涨。虽然第四季度增速有所下降,但总体而言,交易量保持在较高水平,开发商和买家对市场前景表现出良好的信心。

  从以上四点来看,不难发现,明年的政策和资金将是负面的,而基本面和信心将是正面的。因此,可以预测,明年的房价将在当前价格水平附近的狭窄范围内波动;总体而言,既没有大幅上涨的动力,也没有突然下跌的空间。

  从明年全年的情况来看,不同地区、不同城市继续分化;全国市场可能会从高到低。所以,刚刚需要买房的人,可以利用开发商年底促销打折的机会,购买自己喜欢的单元;投资者可以暂时耐心观望。

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