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上海楼市“一票难求”的背后是什么促进房价上涨?

2021-01-22 05:07

文 / 中国房地产报   编辑 / 庄梅

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      1月20日,上海市房管局召开紧急会议,商讨近期上海楼市摇号过热的应对措施,从限制认筹比例、发行机构报备、认筹比例到适当调高明显低于周边二手房的新房价格等多个方面来防止楼市过热。并且表示,如果还不能防止楼市过热,将会出台进一步的调控政策,离婚两年内不能买房,分批摇号,收紧资金监管等措施。

  这套房子几小时能涨40万?还有房子每月涨二百万?上海房地产市场真有这样的火花吗?这是虚火还是实火呢?上海楼市,特别是学区房的迅速上涨,有什么原因?通过对上海多个楼盘和中介机构的走访,中国房地产网发现,上海楼市并非全区域上涨,更多的是“外冷内热”,“虚实结合”。

  我朋友的朋友去年卖掉了徐汇滨江的房子,拿著几千万现金,三号线,到处去买,结果一号线都没摇到;朋友的朋友今年卖掉了徐家汇的房子,准备到处去买,大概率也很难买到,你懂的。

  至于上海楼市,参与多次摇号,好不容易才摇到的张先生这样说:“上海市区新盘的数量本就少,由于一二手房价格倒挂,买到就赚了不少购房者的共识。

  新盘市场,进入2021年新年后,中粮瑞虹海壹号、新湖上海青蓝、融创青云壹号、金科新弘古北天御和电建泷悦澜湾5个项目集中开盘,出人意料的是,当天就全部售罄。

  公民同招,一贯制学区房被热捧

  回首刚刚过去的2020年,一二月份受疫情影响而停滞不前,三月开始复苏,之后一路“乘风破浪”,强势反弹。据易居房地产研究院1月7日发布的《2020年上海房地产市场报告》,上海新建商品住宅销售面积达917.8万平方米,比去年同期增长23.1%,创下近4年来新高;二手房销售面积达30.2万套,比去年同期增长27%,也创下近4年来新高。

  据上海中原地产数据显示,2020年12月,上海楼市以翘尾收官,上海新建商品住宅销售面积122.8万平方米,环比增长59.1%,创下年内新高。二手房屋交易,2020年12月成交近4万套,创下2016年以来的最高纪录。

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  有一次,上海楼市热火朝天,甚至出现了半年上涨60%的学区房,今年1月初,上海浦东梅园三街坊1984年建成的“老破小”,楼价33平方米,成交总价655万元,单价超过19万元/平方米,成交价格堪比上海二手房标杆区域徐家汇学区房。类似的学区,浦东张江汤臣豪园二期也以每平方米16万元的价格挂牌。

  中国房地产网上海在市场调查中也发现,由于学区优势,闵行区、吴泾镇,包括外环线外的二手房紫竹半岛,挂牌单价均已超过10万元/平方米,购房者薛女士表示:“我所在的类似小区,类似房源的挂牌价格比去年初要高出30万元左右,而且议价空间不大。

  为什么学区房备受市场青睐?在上海,"市民同招、摇号入学"的义务教育招生新政出台之后,上海这座典型的公办与民办小学初中阶段教育资源薄弱的城市,将会影响到上百万五年级以下的上海学生及其家庭。不确定的“民办摇号”,公办小学初中的‘稳定’优势,吸引了更多的家长购买公办学校对应学区房。

  自2020年3月以来,在空前暴发的风潮下,上海楼市“逆风而上”,部分低价学区房已迎来近40%的涨幅。这一连锁反应,现在还在持续,比现在新房认筹热更明显。

  2008年在中环外地区建造的闵行春申景城,由于学区房的优势,市场挂牌价已从7万/平方米涨到了目前的11万/平方米,涨幅超过50%,太平洋中介小马说:“学区房基本出来一套就卖掉一套,卖得很快。

  此前闵行区莘庄业主维权,销量不佳的金辉海上铭著,在传出对口复旦大学附属闵行实验学校的消息后,被一抢而空,目前二手房挂牌价为每平方米8.5万元,与2020年初的新盘价格约7万元相比,二手房直接上涨1.5万元/平方米,相当于140平方米房子的价格高出去年200万元。

  对新房而言,只要板块内有优质学校,新房将立刻逆袭。坐落于浦东祝桥公园2040,区位因素,前去一直不理想,进才东入校后,结果完美逆袭。与此相同,大虹桥核心区域的首创禧瑞荟,一期开盘时认筹销售惨淡,如今由于华师大附中的学区优势,一期快速清仓,二期涨价。

  访问多家中介门店后发现,上海新一轮公办小学学区房价格普遍上涨,最高涨幅超过56%,位于浦东张江板块的某学区房2019年成交价8万元/平方米,2020年成交价飙升至13万元/平方米,目前挂牌价已超过14万元/平方米。

  一套房看房人多业主都会跳价,还有些业主一直询价,其实并没有挂房源。据中介人士介绍,卖家卖房热情高涨,特别是品牌房企建的带电梯的次新房,2009年一贯制一级学区房,一旦有房源,出手就很快。

  对比学区房,那些附近没有优质公立学校的新房,尤其是房价偏高的小区,认筹率相对较低,如虹口、静安的百慕大、四天王虽然都在内环,但由于不对口优质学区,认筹率却相对较低。类似于闵行莘庄的二手房世纪阳光苑,当周边学区房迅速上涨时,由于没有学区优势,面积大总价高,二手房也在每平方米6.5万元左右。

  多重因素催生旺盛的购买力

  从去年三月开始,上海家长对学区房的敏锐眼光和执行力,引发了学区房新一轮上涨行情。另一方面,上海房地产市场的火爆,购买力的增加也是主要原因之一,2020年上海旧改涉及约3万户家庭,拆迁改造,而选择货币补偿的家庭是那些急需买房的刚需人群。

  此部分旧改家庭,虽然过去居住简陋,但他们早已习惯了市区的生活和便利,内环新房开盘少,交房期长,二手房入户即可,旧改中的大多数家庭将购买目标锁定在市区的二手房和次新房。

  张伯是2020年7月在杨浦区89街坊改造中选择货币补偿的一员,想尽快入住新居,收到拆迁款后,第一件事就是四处看房,他把目标定在内环和中环,可市区的新房少摇号,几经周折也没买到合适的房子。

  从去年10月开始,张老伯把目标转向市区有电梯的新房子,到年底,他终于在浦东的一个小区里买到了合适的两室电梯房。张伯伯说:“很多人像我一样看房子,房价一直在上涨,每个人都想早点拥有自己的房子。

  除了老改,上海在人才政策方面,2020年9月落户政策松动,11月直接落户上海985高校毕业生,人才与落户政策的放松,也将释放2万套购房指标。

  据业内人士介绍,2016年3月上海出台了“非户籍人口限购五年”政策,目前一大批符合五年社保年限、具备购房资格的人,其中很大一部分加入了购房人群,再加上国外疫情失控,海外留学人员回国,许多有钱人不再考虑把孩子送出国,留在国内发展,上海成为了他们的首选。许多购房者“抢时间”,希望在年前把买房的事情定下来,推高了一波交易量。

  就成交楼盘而言,上海中原地产的数据显示,2020年成交面积最多的项目为原南汇区限价房宜浩绿园,2020年成交1414套,成交面积129598平方米,成交均价仅21820元/平方米,自开盘以来,因性比价高,频繁刷新销售榜,成为上海当之无愧的刚需“顶流红盘”,也说明了“低单价、低总价”依然是购房者重点考虑的因素。

  上海青浦区的另一家“红盘”万科天空之城,即将开盘,楼盘售价方面,楼盘销售表示:“这期新推的房价也没涨,之前均价不到6万元/平方米,新一期也就是这个价格。

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  从市场成交来看,刚需、刚改成为绝对主力,内环的新盘开盘即“日光”已成常态,而1月11日—17日,上海开盘的8个楼盘中,4个盘认筹率过百,2个认筹率过半,2个外环的楼盘未摇号直接开盘,楼市“外冷内热”依旧明显。

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