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未来5年,李嘉诚暗示未来房价的“涨跌”的三个因素

2021-04-29 05:13

文 / 楼市指闻i   编辑 / 庄梅

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  房地产的未来如何?今后5年,房地产是涨价还是下跌?李嘉诚早就有暗示了。

  李先生有一句名言:如果中国大陆继续盲目盖房子,五年后中国的房子就不值钱了。许多人可能没听说过,这确实来自李首富之口。

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  那么,未来房地产真的会像李先生说的那样进入下滑通道吗?根据李嘉诚的预测,至少需要供给超过需求的前提,楼市有向下发展的可能性,需要先说三个要素

  1、存量房产有多少

  根据《恒大研究院、泽平宏观》的报告,从1987年到2018年提供了一些住宅的重要数据

  从1987年到2018年,中国城镇房地产库存面积从14亿平方米迅速上升到276亿平方米

  人均住房面积也从1987年8.1平方米增加到2018年33.3平方米

  城市配套住房面积从1987年44.9平米提高到2018年89.6平米

  城市房地产供应量从3100万套增加到3.11亿套,套房比也从最初的0.8增加到1.09。

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  城镇居民约70%居住在自营住宅,约20%租赁住宅,其他10%为租赁住宅,与住宅单位宿舍等建设城镇居民相比,城市居民住宅的自营率更低,呈下降趋势,租赁比例更高,呈上升趋势。

  无论是从住宅供应总量来看,还是家庭拥有房地产的面积和房地产的家庭拥有量来看,城镇住宅实际上供求一致,甚至出现供求超过的情况,家庭几乎达到了1.1套以上。对于欧美国家来说,差距一目了然。美国的套房比例为1.15,日本的套房比例为1.16,德国的套房比例为1.02,英国的套房比例为1.03,但中国达到了1.1。

  因此,结论非常明显:住房供应超过需求。100户,供了110套房子,还说房子不够住?是不可能的事情。

  2、住房空置了多少

  看到1:1.1的住宅供应量时,很多人不相信自己的眼睛,住宅供应量这么大,而且现阶段城市房地产开发继续如火如荼地建设,意味着房地产库存持续增加。在这种状态下,为什么很多人觉得买不起房子?

  这需要谈经济学的另一个古典数据二八法则,经济学家研究表明,在世界财富分配中,20%的人拥有世界80%以上的财富,世界80%的人拥有不足20%的财富。在自由的市场经济条件下,这是非常正常的现象。

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  我国房地产的发展和住房配置也存在这种二八配置情况。中央银行于2020年在《金融界》发布城市家庭资产负债报告,数据显示,中国家庭平均房地产达到1.5套,超过40%的家庭有2套,超过10%的家庭有3套。有人手里有1000多所房子,也有人没有一所房子,平均来说,每人买了500所房子。

  张三和李四,张三1000套房,李四十套房,张三是房爷,李四是无家可归的饥饿需求。张三自己只住一所房子,另外499套是长期空着,还是向无数李四出租住。因此,供需配置偏移的情况下,住宅高。

  据西南财经大学2017年调查数据显示,中国住宅空置率平均达到22.2%,一线城市空置率相对低于15%左右,三四线城市住宅空置率达到30%以上。整体住宅空空房数量达到6500万套,截止到2019年,专家预计空房数量将超过1亿套,按套房均可居住4人计算,1亿套空房数量相当于浪费4亿人的居住需求。我国城市化人口8.4亿人,相当于50%的住房资源闲置。

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  3、买房需求有多少

  无论是商社还是其他大宗资产,还是消费性商品,购买主力军基本上是25岁到45岁的主流消费者,随着我国人口老龄化的增加,青壮年可购买者急速减少。预计到2035年-2050年前后,老年人口将达到3亿人,青年人口迅速减少,同时购房动力也逐渐减弱。

  根据公开数据,95后(即25岁以下)的人是房地产消费的主力,26-50岁的人比以前减少了1亿39000万人的消费能力。

  也就是说,未来的房地产市场越来越呈现粥多僧少的局面,以前买家自动送到家里的局面,已经不回来了。开发人员的销售人员更多地上街,访问潜在客户,成为主要的房地产销售方式。

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  因此,在以上三个因素下,未来几年房地产将下跌,这应该是一个大概率事件。与此同时,购房者也要特别关注购房的地段因素,这将是决定房地产是否优质的重要因素。

  今后买房的一个大法则:地段、地段、还是地段。

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