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掘金数万亿“老年蓝海”之养老地产篇

2021-05-18 04:57

文 / 选股宝APP   编辑 / 庄梅

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  七问七答“老年蓝海”养老地产投资机遇。

  Q1、中国老年人养老观念有怎样的改变?什么原因造成的?

  以居家养老为主的中国传统文化中,“养儿防老”的思想根深蒂固,影响着人们的养老实践。到2020年,中国的残疾老人数量达到4200万,残疾老人数量超过1000万,空巢老人数量达到1.18亿,未来这一趋势还会进一步发展。据《2018-2019年中国长期照护调查报告》显示,受访地区总失能率为11.8%,其中25.4%的老年人需要全面照护。六十后人口步入老龄化,高职、高薪、高知人群开始老去,新生代老年人对精神需求更高,需要社会参与感和社会维系纽带;同时,老年人的自控感也得到提高。受计划生育政策、人口老龄化等因素的影响,“四二一”家庭不断增多,社区养老、机构养老应运而生。当前我国形成的“9073”养老模式,是指90%左右的老年人处于居家养老状态,7%左右的老人依靠社区支持养老,3%左右的老人入住机构。

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  Q2、养老地产和传统住宅在产品上有什么不同?

  从建筑设计、园林规划到装修标准,这类养老地产的建筑产品开发已接近高端住宅产品开发的规则,而其创新的核心是适老化设计。

  从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、饮食服务到日常生活照料,再加上设备齐全、精心打造专业管理队伍,实现了养老地产质量与健管家服务的有机结合。

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  Q3、作为地产行业的延伸和分支,养老地产主要有哪些参与主体?

  首先是房地产企业,比如万科、绿城、保利、远洋等;其次是保险企业,比如泰康人寿、太平保险、中国人寿等;最后是专业养老机构,比如亲和源、国安养老等;最后是跨国企业,比如中国石化、首旅集团、海南椰岛。

  通过多种形式的合作,这四种类型的企业可以降低项目的成本和风险,整合多方面的资源优势,使养老产业向系统化、专业化方向发展。比如光大养老于2020年11月与光大集团旗下的光大永明人寿、光大银行签署战略合作协议,三方将共同发挥产融结合的协同优势,并在投资、负债、客户三个方面形成业务闭环。

  Q4、养老地产未来空间如何?跟发达国家相比还有哪些差距?

  2014-2019年,中国养老地产市场规模从4.9万亿增长到7.1亿,复合年增长率为7.3%。预计到2023年,中国养老产业规模将达到10.4万亿元,并将在2019年到2023年间保持10.0%的复合年增长率。

  据国家统计局统计,到2020年,我国65岁以上老年人口达到1.9亿,占总人口的13.5%。今后一段时期内,老年人口的增长将是推动养老地产发展的主要动力,积极应对老龄化已成为国家战略。

  据民政部统计,到2019年底,全国各类养老机构达20.4万个,养老床位总数775.0万张,养老床位数每千名老人仅30.5张。按国际通行标准,5%的老年人(60岁以上)需要入住养老机构,则2019年中国养老机构床位需求为1269.4万张,缺口494.4万张。

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       Q5、养老地产运营模式是怎样的?

  目前我国养老地产的整体运营模式主要有“出售”、“出租”、“租赁联合”、会员制、反按揭购房、出售使用权、共有产权、金融+模式(保险+养老社区)和以上几种综合模式。

  就拿养老中心来说,现阶段,我国大部分的养老中心采用租赁和会员制度。租赁方式特点:持有,租赁时间长。发展商扮演项目运营商的角色,设定一定的入住门槛,然后采取每月收取服务费的形式运作项目。优点:有利于后期持续的经营收益。不利条件:资金要求高,投资回收期长,另外对开发商的经营管理也有很高的要求。经典项目:北京寸草春晖养老机构、万科青岛怡园、万颐智汇等。

  会员模式特征:通过收取会员费和服务费实现盈利。优点:该模式以经营人持有物业为基础,以提供养老服务为核心,避免了产权出售后难以管理、物业租赁回收周期长等问题,是养老地产业盈利模式的重要创新。缺点:因其存在变相出售产权和会员费等问题,主要用于高端定位项目。典型案例:上海亲和源养老社区、泰康家园、椿萱茂家园等。

  Q6、养老地产是否会像传统住宅地产一样开启黄金十年?

  与传统住宅市场相比,养老地产目前是一个相对蓝海的市场,但由于其项目周转速度和政府对养老机构资质的要求都比较严格,受此影响,养老地产的利润并不像传统住宅市场黄金十年那样丰厚。专业化的养老地产产品的建设,医疗资源的嫁接,以及后期的运营管理,都将在一定程度上增加养老地产的运营成本。而养老社区的吸纳量则是影响收益的另一个因素,从国外经验来看,社区入住率过低会对养老地产的现金流产生负面影响。以日本的经验来看,养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现收入的平衡。

  Q7、主流传统房企养老地产的盈利模式是怎样的?

  保利地产:采用的是微利模式。家庭养老收取一定的服务费补贴费用,社区养老采用使用权限期租赁和四大社区配套服务收费方式,机构养老以会籍收入平衡运营成本。保利力图通过专业化的养老机构,推动居家、社区养老。今后十年,保利会在国内各大省会城市设立此类机构,包括在大型社区中配建5-10万平方米的养老公寓。

  绿城集团:采用学院式养老。园区除了提供基本的日常生活和医疗服务外,还以学校为组织形式,以开展符合老年人身心特点的学习、活动为核心内容的新型养老模式,实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。按其特点,可分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”。

  万科集团:自主养老社区配套养老。目前,万科养老业务主要集中在养老住宅建设和养老社区服务等领域。

  远洋集团:建立分级诊疗制度。通过与美国峰堡养老机构运营公司Meridian Senior Living的深度合作,打造高端养老服务品牌“椿萱茂”,结合老年公寓、护理中心、长者社区等产品类型,满足细分市场的需求。通过扩大网点布局,主要在一线城市复制。

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  风险提示

  金融环境进一步收紧,调控政策也超出了预期。

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