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高房价问题能否解决?国家老干部提出解决政策,1类人或受益

2021-06-22 05:24

文 / 楼市指闻i   编辑 / 庄梅

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       关于房价,中国网民早就视其为“洪水猛兽”,各路房地产专家和企业家们也纷纷大加挞伐,认为高房价成为了遏制年轻人生育的核心,又认为高房价抑制了经济快速增长的动能。总之,只要是能与高房价挂钩的问题,最终都归结于“房价太高,买不起房子”。

  买不起房,真的是因为房价太高了吗?其实不然,大家所说的买不起房子,并不是真的买不起,而是买不起现在工作地所处的北上广深等一二线大城市房子。而我们都知道,中国城市千千万,一二线大城市才区区几十个而已,大家都想在这里买房,必然导致一二线城市住房供不应求,价格上涨,甚至涨到难以望其项背的地步。这背后充斥着“人口流动和居住地域错配两大因素。”

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  1、为什么一二线城市有这么多人?因为就业岗位多、挣钱渠道广

  北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚曾做过这样一项研究,他对比了近10年中国和美国大都市的人口与经济贡献度关系发现,美国排名前20位的大都市里,聚集了超过37.4%的人口数,这20个大城市提供了全国GDP超过46.6%的贡献度,专利更是达到63%。这足以说明,在美国,少数大都市经济贡献度高,人口聚集高,生产效应高。在中国,同样具备这个道理,TOP20的城市,虽然只聚集了9%的人口量,但是GDP的公布贡献度却达到了29%。看起来,似乎比发达国家要低得多,但我们的城市化率只有63%,近些年来,农村人口、中小城市人口依然在源源不断地向大城市输送,未来比重还会进一步提高。

  赵坚还特地对比了北京和东京的地域人口数,结果显示,东京的面积为1.35万平方公里,北京1.64万平方公里,前者面积更小,但是人口数量则达到了3800万人。所以赵坚得出结论,我国的城市化水平还远远不够,按照“前辈们”的大城市经验来看,未来我国应该至少出现20个以上人口规模达到2000万-4000万的超级大都市。

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  而我们都知道,在人口达到1000万以上的大城市里,土地都是寸土寸金的,一方面要兼顾工业、商业的发展用地需求,另一方面还要兼顾居住用地需求。在GDP为王的大背景下,居住用地产生的循环经济效应要比工业、商业用地低得多。所以我们才发现,大城市的住宅供地计划少、地价高,进而直接助推了房价上涨,然而与之形成背离关系的是人口广泛涌入

  2、反观大量的三四线人口输出城市,房价其实一点也不高

  2019年,一位湖北青年终于看到了“买房的希望”,他在网上听说东北某城市的房价只有500多元,一套60平米的房子只需要3万元即可。于是喜出望外地夜奔5000多公里,赶忙到这里购买了一套3万元房子。在2020年初,这位青年把手中的这套房子以2.2万元转手卖出,一前一后5-6个月的时间,青年的这套房子损失了8000元。

  我们且不说这位青年买房划算与否,在全国众多城市里,房价300元-8000元的城市还有很多。且看下方的这些城市,它们遍布大江南北、长江黄河内外。不仅出现在东部城市,而且出现在西部城市,东北、西南区域房价低廉的城市数量尤其众多。它们均价在5000元以下,一般情况下,房价位于3000元-4000元之间。

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  例如黑龙江鹤岗,房子价格为300元-500元/平米,一度成为了网红城市,再例如玉门(原本是一个县级市),根据房产网数据,玉门的房价是3073元/平,地级市酒泉为4891元/平,全国排名260位,根本就不算贵。所以说,如果真的在你的出生地、老家所在地买房子,80%以上的人其实买房根本就不难。

  所以,如何解决“人口不断涌入的大城市人买房”问题,才是大家关心的内容。在这方面很多企业家给出了形形色色的建议,例如玻璃大王曹德旺就多次说到,应该直接限制资金流向房地产市场,曹德旺认为,在过去的20多年里,很多本应该流入实体经济的资金都掉头挪入了住房市场,这直接推动了房价上浮,所以要抑制房价,应该直接切断资金源。专家黄奇帆的观点与之类似,黄奇帆认为,房价上浮的原因在于地价不断飙升,即便在高地价的局面下,开发商们依然可以大手笔买地,其背后都是有大量的银行贷款支撑,所以只要规定房企不可以背着银行买地皮,就不会出现高价地的情况,进而抑制高房价。

  王石和杭州马则是两个乐观派,王石多次指出,年轻人根本就不用买房子,现在房产过剩已经是事实,未来一对夫妻要继承来自自己父母、岳父岳母双方的超过5套房子,房子多得都住不了的情形下,买房子还有啥意义呢?

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  不管是曹德旺、黄奇帆还是王石,他们都建议从住房供给端控制价格,进而通过价格传递的方式摁住不断上浮的房价水平,看起来似乎是可行的。然而指闻君认为,他们并未找到最核心的因素:那就是炒房带来的大量住房空置和资源浪费。房价高根本在于“供不应求”,然而现实情况却并非“住房供小于求,现阶段住房早已供过于求了”。央行课题组在2020年发布了城镇家庭资产负债报告显示,我国的住房保有率达到96%,户均房产达到1.5套。这也就是说,如果一个城市有400万户家庭,那么这个城市的住房供应量应该在600万套,而现实情况却是,有100万户家庭买光了600万套房子,他们只居住100万套,还有500万套房子吃灰,导致300万户家庭无房可买,最终让住房市场产生了“房子短缺”的虚假感觉。

  高房价问题能被解决?国家老干部提“新解决方案”。住建部原副部长、国家老干部之一的仇保兴,针对如何解决高房价、如何降低住房空置的问题,提出了自己一揽子计划。仇保兴认为,现在房产存在泡沫,这一点要敢于承认,鄂尔多斯等城市存在很多住房空置情况,帝都的住房空置率也达到了10%左右。所以建议出台空置税,这将是烫平楼市泡沫的良效手段。

  在法国,空置税率较高,而且法国采用的是阶梯递进式征收方式,费率在1%-5%之间,住房闲置的时间越长,那么需要缴纳的费用数量就越多,还有在个别国家,直接规定了如果住房闲置超过6个月,则可以允许无房人免费入住。

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  高房价将不再阻碍买房?老干部提出“新解决方案”,1类人或受益:刚需无房人。为什么说空置税可以抑制高房价、解决买房难题呢?因为这个费用收取将直接增加房产持有成本。在20年时间里,人们把手中大量的资金投入到房地产市场中去,随着房产价值增值,买房人稳稳赚一笔,即便房子现在卖不掉,也不会有多大的损失,因为房产持有成本几乎为零。

  然而空置费将直接提高房产浪费成本,社科院财经战略研究院在《中国住房报告2021》预计,全年房价增幅5.1%,经济学家李迅雷则认为房产持有成本普遍在9%左右,看起来房产持有在亏损,但只要房子不卖,那么这种损失就只是名义上的。而一旦空置S到来,不管房子买卖与否,这个成本将年年产生,会倒逼多套房的人把手中多余的房子廉价扔向二手房市场,给刚需更多的便宜房子。

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