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三道红线全绿是怎样炼成的?龙湖集团表外融资

2021-09-13 04:58

文 / 诗与星空   编辑 / 庄梅

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  8月底,龙湖集团发布了2021年半年度报告。数据显示,公司今年上半年总收入超过606亿,同比增长18.5%;核心净利润超过61亿,同比增长17%。

  执行董事兼首席执行官邵明晓在2021年中期业绩会议上表示,他有信心实现全年3100亿元的销售目标。他还表示,龙湖五年来一直保持着三道红线的绿档,相信行业未来会健康有序发展。

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  一、表面靓丽的业绩

  龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在回顾2021年中期业绩时表示,2021年上半年,稳健仍是集团财务的重要标签之一。

  截至上半年底,集团净负债率进一步下降至46.0%,现金为994.7亿元,现金短债比例为5.48倍(排除预售监管资金和受限资金后现金短债比例为3.91倍),排除预付款后资产负债比例为68.3%。

  秉承长期高度自律,集团连续五年保持三条红线的绿档水平。企业过去对财务盘面管控的强力实施,使今天有了低成本借贷的信心。截至上半年底,集团平均融资成本为4.21%,创历史新低。

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  数据来源:同花顺iFind,制图:诗与星空

  与大多数房地产企业相比,公司相对较低的利息使得财务报告非常好。利润表利息8000万,资本化利息增加7100万。

  总的来说,作为房地产企业,利息成本并不高。

  再者,三道线都是安全的,看起来杠杆并不严重。

  二、什么是表外资产

  半年度报告显示,公司上半年共获得53块新地,股权地价389亿元。

  拿地完全靠银行贷款吗?

  恐怕没那么简单。

  一份材料显示,龙湖集团利用供应链进行表外融资。

  表外融资是什么?

  比如栗子,甲公司卖给乙公司100万,账期3个月。

  甲公司可以选择等到3个月才拿到这笔钱,这样会在资产负债表上反映3个月的应收账款;也可以选择把这部分应收款卖给保理商,体现在直接收回报表上的现金。

  所谓保理人,可以理解为收债公司,收取公司的应收款,然后向债务人收账。

  一般情况下,应收款期限不会太长,保理商收取的手续费也不会太低,一般而言,资金比较紧张才会这样操作。

  这种表外融资方式被称为供应链ABS。

  据统计,截至8月31日,房地产ABS存续规模前五的房地产企业是万科、龙湖、保利、碧桂园和远洋。其中,龙湖ABS和CMBS累计达到357.5亿。

  不难发现,这个金额接近公司上半年拿地的钱。

  除供应链融资外,房企还有几种表外融资方式:

  第一,购房尾款,房企将尚未支付的尾款打包成资产管理计划出售,换取资金。在会计处理方面,有的房企放贷,有的房企放其他应付款,有的房企放长期应付款,有的房企放其他流动负债,有的房企放其他非流动负债;

  二是CMBS,即商业房地产抵押贷款支持证券。在CMBS项目设计中,标的物业被抵押,但不涉及所有权的转移。CMBS本质上可以看作是房企的抵押贷款,是债权属性,因为它的所有权和风险都没有转移,所以不需要出表;

  第三,类REITs,类REITs以私募基金份额为基础资产,以经营收入和物业增值为现金流来源;专项计划通过持有私募基金全部份额间接拥有项目公司股权和物业所有权;

  第四,物业费,由于ABS底层资产是未来特定期限产生的物业费,不体现在主体财务报表中,不涉及出版问题。

  不难发现,这些表外融资的玩法都差不多,就是以后收到的最终款项、物业费等收入作为抵押,提前换取资金。

  这些表外融资实际上是投资者看不到的,有些融资方式甚至超过十年,公司根本不披露,这些是真正的风险。

  三、并表的窍门

  当然,资金状况看起来很好的原因是公司有巧妙的并表技巧。

  半年度报告显示,在项目投资维度上,集团将继续量入为出,并通过外部合作和二级市场收购,控制征地成本,提高资金使用效率。

  这段话是什么意思?

  所谓外部合作和二级市场收购,是合资企业。合资企业的资产负债情况较好的,可以并表,资产负债情况不好的,可以不并表。

  a股监管严格,房地产企业必须公布参与控股子公司的情况。根据会计准则,无论持股比例如何,只要有实际控制权,都可以并表。许多30%-50%的子公司被纳入并表范围,其中一些不被纳入并表。

  这里有学问。有选择的并表可以优化三条线。与此同时,将非并表企业高杠杆筹集的资金,以往来款的形式纳入集团统筹使用。

  港股没有这样的规定,看不到具体的控股情况,但是可以从半年报披露的内容中找到线索。

  四、毛利率下滑

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  数据来源:同花顺iFind,制图:诗与星空

  2018年,公司毛利率为34.38%,短短两年多,已下降至28.38%。

  相应地,净利率也从22.68%下降到15.57%。

  对年收入近2000亿元的龙湖集团而言,净利率下降速度,实在是太快了,一个百分点就是十几个亿,吞噬了公司的大量利润。

  公司经营质量急剧下降的原因是什么?

  第一,行政用,二是销售推广费用。

  五、行政开支、销售推广开支大幅变差

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  半年度报告显示,公司的行政费用从去年同期的28.99亿增加到46.89亿;销售和营销费用从去年同期的17.14亿增加到23.32亿。

  仅这两项,半年就增加了25亿左右,对公司净利润影响很大。公司的行政费用和销售推广费用逐年增加,这也是公司净利率下降的主要原因。

  特别是行政支出增长过于明显的原因是什么?

  这与公司的多元化转型有关。过于庞大和臃肿的组织结构大大增加了行政费用。

  随着房地产调控的日益严格,房地产企业选择了多元化转型。

  有养猪的,有商业地产的,有长期租房的。

  龙湖集团发布了空间即服务战略,加强了房地产开发、商业运营、租赁住房、智能服务、租赁销售、房屋装修六大主渠道业务的协调发展。

  根据财务报告数据,这些业务并没有带来多少业绩,而是占用了大量的人力物力和相应的成本。

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