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黑石交易告吹,SOHO中国或零售剩余资产

2021-09-14 05:18

文 / 阿尔法工场   编辑 / 庄梅

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       有的事情,会天遂人愿;有的事情,终究事与愿违。

  潘石屹的故事,本随着黑石集团的进入而结束。

  然而,一则新闻的出现再次引起了市场的涟漪。

  SOHO中国(00410.HK)于2021年9月10日发布公告,此前高盛代表黑石集团收购本公司已发行全部股份的邀请,鉴于目前符合前提条件的进展不足,各方一致认为不能在最后截止日期当天或之前满足前提条件,各方也一致同意不要推迟最后截止日期。

  由于SOHO中国的一纸公告,被外界称为潘石屹金蝉脱壳的计划已经告停

  同时,由于市场预期SOHO中国未来将分批单独出售资产,收购失败反成利好-SOHO中国股价开盘后直线上涨,最高涨幅近20%;截至收盘,股价收盘3.50港元,涨幅9.37%,公司市值181.98亿港元。

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  为什么SOHO中国卖不出去?这个故事应该从潘石屹的资产变卖之路开始。

  01卖卖卖

  经过10多年的黄金发展,中国房地产孕育了SOHO中国这样的房地产巨鳄。潘石屹抓住这一历史机遇,以150亿身家跻身胡润百富榜第51位。

  但是好景不长,写字楼买需求受宏观经济影响下降。2012年,潘石屹不得不将公司从销售转变为自持物业模式,以减少销售规模和提高销售利润。

  但理想的丰满反映了现实的骨感,SOHO中国的转型之路浅尝辄止。

  所有的资金储备都用来支撑转型过程中的费用,导致SOHO中国没钱拿地,自然无法扩张,只能保持物业资产过包租公的生活。在此期间,SOHO中国仍然面临着严峻的资金考验。

  潘石屹曾公开表示,SOHO中国的租金回报不到3%,但银行贷款的资金成本超过4%。美国写字楼租金回报率接近4%,纽约为5%或6%。我不好意思说中国租金回报率低。

  依靠租金收入,所有物业自持意味着SOHO中国本身将承受巨大的资金和运营压力。财务报表如实反映了现实,2012年公司销售额降至94.68亿元。收入单一,SOHO中国开始一步步衰落。

  从2012年到2018年,公司收入从161.43亿元减少到17.21亿元;归属于母公司股东的净利润从105.85亿元减少到19.25亿元。公司账户中的现金和现金等价物也越来越少。而且曾经与之相媲美的万科、恒大、碧桂园,销量早已达到千亿规模。

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  潘石屹开始在SOHO中国江河日下出售资产。2014年2月,上海SOHO海伦广场以52.3亿元出售,SOHO静安广场以金融街控股出售。九月份,凌空SOHO出售携程。2016年,上海SOHO世纪广场以32.2亿元出售。

  2019年9月,SOHO中国投资建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO、中关村SOHO等2583个地下停车位。

  至此,潘石屹国内资产只剩下八大金刚:望京SOHO、光华路SOHO二期、前门街、丽泽SOHO;上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

  SOHO中国于2021年6月16日宣布,高盛(亚洲)有限公司代表黑石集团旗下Two Cities Master Holdings II Limited发出收购要约,以5港元/股的收购价格,支付236.58亿港元(196亿人民币)收购SOHO中国91%的股份。交易完成后,潘石屹夫妇将只剩下9%的股权。

  黑石集团收购的所有股权包都是SOHO中国唯一的八大金刚。

  02 黑石与阎岩

  作为美国最大的上市投资管理公司,黑石集团自2008年以来在中国投资了写字楼、商场和许多物流资产。SOHO中国的收购是中国最大的房地产投资。

  黑石集团中,一个人的名字特别耀眼——亚洲房地产部董事总经理阎岩。

  资料显示,阎岩于1996年进入SOHO中国,担任执行董事兼总裁,是公司22年的老将,负责项目拓展、成本预算控制和综合管理,一路成为总裁、首席财务官、首席运营官,对SOHO中国非常了解。2018年加盟黑石在本次交易中起着重要作用。

  阎岩对SOHO中国了如指掌,对中国的政策也是如此。细看黑石集团收购SOHO中国的要约,其实有三个前提条件:

  一是要约方向中国国家市场监督管理局提交经营者集中申报并受理,该局根据中国反垄断法批准或视为批准要约;

  第二,当第一个前提条件满足时,任何司法权区内没有提起诉讼、调查、质询等的机构。,或者没有未执行的法律法规,使要约无效、违法;

  三是SOHO中国国从最近综合财务报表审核日期到第一个前提条件达成时,没有发生重大不利变化。

  虽然买的不如卖的好,但是在精明的潘石屹面前,黑石更体现了国际一流投资机构强大的风险控制能力。顺势而为,逆势不可为,黑石自然知道其中的道理。

  果然,要约发出后仅一个多月,就开始出现许多不确定因素。

  7月6日,SOHO中国发布公告,关于此前黑石要约的收购将推迟综合文件的发布。

  8月6日晚,SOHO中国宣布,要约方已于8月3日收到国家市场监督管理局发布的通知,根据《中国反垄断法》提交的申报,正式立案审查要约方。

  当时各大媒体对此事件的解读是一致的:市场监管总局立案审查是正常程序。申报后,大多数收购案件将在审查后获得批准,少数将附加限制性条件,少数将被禁止。

  9月6日,SOHO中国发布公告,提供进一步的文件和材料,以响应监管部门对补充额外信息的要求,审查工作仍在进行中。

  事实上,自反垄断法实施以来,经营者计划申报后共有50个限制条件,只有3个禁止。到目前为止,表面上的一切,都是就班,风平浪静。

  但一个细节却预示着收购事件背后的真相,远不如看上去径情直行。社交专家潘石屹的微博,自6月16日转发SOHO中国被收购以来,一直没有更新。

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  沉默的背后,却是无暇顾及,估计潘石屹在这段时间里的心情,恐怕更接近坐立不安。

  最后,由于反垄断审查没有结果,收购要约超过了双方约定的期限。导致黑石对项目前景缺乏信心,放弃收购,不再延长要约时间。

  03 再见,SOHO中国

  收购戛然而止,潘石屹和SOHO中国的未来,如坠五里雾中。SOHO中国的财务基本面是人们最不关心的话题,但随着收购的吹响,它又回到了海面。

  SOHO中国于2021年上半年实现营业收入8.05亿元,同比下降45%;毛利约6.59亿元,同比下降18%;归属于股东的净利润为3.4亿元,同比上升67%;净利润约为3.43亿元,同比上升67%。

  SOHO中国在北京和上海运营稳定的投资物业平均出租率从去年同期的78%恢复到90%。但是仍然面临着收入的大幅下降。

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  壳牌研究所的商郑中表示,目前京沪写字楼市场整体承压,尽管2021年上半年SOHO投资物业平均出租率已恢复到90%,但公司总租金收入仅同比增长3%,说明公司‘以价换量’现象更加明显。

  房地产轨道仍然是一场艰难的长跑,更多的潘石屹已经走上了转型之路,布局了房地产以外的多元化业务,如长期租赁公寓、购物中心、工业园区、物流地产等。

  但自潘石屹变卖SOHO中国之路开始,便再也无暇顾及公司的战略发展。毕竟,他对中国房地产市场的不看好由来已久,所谓“中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山”。

  潘石屹和每况愈下的SOHO中国,早已貌合神离。

  “黑石交易”告吹后的9月12日,潘石屹和张欣“意外”现身美网公开赛女单决赛的纽约现场。平静而诡异的表情之下,SOHO中国的未来,似乎已和二人并无关联。

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  因为,接下来,不管是分批出售剩余的资产,还是寻找新的买家,潘石屹、张欣及其缔造的SOHO中国都已走入故事的末段。

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