中经视野首页研究报告中经榜

土拍大数据:在国有企业盛宴的掩护下,分配机制发生巨大变化

2022-05-13 03:45

文 / 风财讯深度   编辑 / 庄梅

字号

  继苏州土拍落幕,今年已经有北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、济南、青岛、合肥、厦门、福州、重庆、武汉、太原、宁波等15座城市完成了集中土拍。

  凤凰网风财讯统计发现,截至5月11日,2022年1月至5月征地金额和面积前十的房地产企业几乎都是国有企业,主要分为两类——

  第一类是绿城、中海、华润、建发、保利等国有龙头企业,其中绿城中国、建发房地产、华润置地征地金额超过200亿元。

  第二类是区域性国有企业,如上海房地产、广州地铁、大型房地产(杭州城市建设)、武汉城市建设、苏高新技术、陕西建设房地产等,已涌入金额榜和面积榜前列。

  从表面上看,这是一场国有企业盛宴,但仔细分析征地国有企业的情况,回顾2021年三批集中土地拍卖征地后的发展现状,凤凰网风财讯发现,这也是房地产合作模式和市场资源分配机制的重大变化,从底部再分配到风险共享和利益共享。

  买地再分工,国企“兜底后变身”

  在2022年第一批集中土拍中,地方城市投资和区域国有企业的存在依然强劲。

  大冶新铜都城市发展投资集团、徐州新城国有资产管理、菏泽菏发城市建设、丰县城市投资发展集团等极为小众的区县级城市投资平台公司也可以名列前茅,甚至部分进入全国十大征地面积。

  但诸葛找房分析师认为,城市投资,城市投资和城市建设公司的开发和运营能力需要观察。大规模征地开发本身存在压力。如果项目不能顺利去除,将加剧风险。因此,当地平台公司一般与优质房地产企业合作,相互学习,共同发展。

  的确,风财新闻注意到,2021年集中土拍中征地的许多地方国企和城投公司,都在对外招标,引进各类房企合作。

  例如,2021年,杭州地铁集团以29.82亿元的底价获得杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段地块。近日,越秀地产以17亿元获得项目公司杭州北汇地产51%股权,并获得该地块覆盖物业项目,开启了TOD全国化战略布局。

2-1.jpg

  此外,丰才新闻获悉,4月13日,天津泰达城市投资集团启动了优质项目投资推广五个板块,包括区域开发项目、轨道及TOD项目、城市更新项目、房地产项目和土地出让。

  其中,泰达城投在集中土拍中获得了推广项目涉及的多个地块。

  例如,天津江道、中新生态城等地块,都是2021年天津第三批集中供地泰达城投。

  此外,风财新闻观察到,一些城市投资本地平台也存在融资压力,这是迫使其对外合作的直接原因。

  Wind数据显示,2022年1月至4月,城市投资债券发行1.93万亿元,较去年同期下降11%。

  与此同时,市场上早就有传言称,城市投资债券发行收紧,至少有5家国有银行增加了对弱势地方融资平台的贷款限制。据报道,一些主体只能借新的和旧的。

  城市投资的日子不像以前那么富裕了,无疑会引入更多类型的合作企业来分担资金压力。

  地主变服务商,开发商“身份转换”

  反过来,“城投兜底,再对外合作”,这种模式的出现,使一些房地产企业即使不参与土地拍卖,也有土地开放,有项目可做。

  风财讯注意到,万科虽然缺席了今年5月4日广州首轮集中供地,但仍可能是本轮土地拍卖中收获最多的房地产企业。

  5月9日,广州市政府与万科签署战略合作框架协议,加强城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文化旅游业合作,建立正常的沟通联系机制,促进合作事项的实施。

  业内人士告诉风财新闻,广州市政和地铁集团在这一轮土地拍卖中获得了多块土地。通常,这类国有资产平台在征地后会引进专业房地产开发商进行合作开发。万科与广州市政府有战略合作,将具有一定的竞争优势。

2-2.jpg

  同样,今年1月至4月,上海地产集团花费135亿元征地,位居全国第六,也是2021年上海最大的地主。

  目前,中华企业、上实集团、申能集团等企业均有项目,源自上海地产集团所获土地。

  2021年,上海房地产集团引进万科、招商蛇口、中交集团、保利发展等开发企业合作。

  事实上,对于当地的城市投资平台来说,开发和建设不是其主要业务,也不是其需求。他们需要做的是支持当地财政,稳定房地产市场,合理分配资源,最大化价值。

  这是高质量民营和国有资产开发商的机遇,开发商需要逐步适应从地主到服务提供商的转变。

  国企烘托氛围,民企抱团求生

  回顾过去两年的集中土地拍卖,几乎所有的主要征地力量都是国有企业。虽然私营房地产企业的征地率不高,但他们也有自己的参与方式。

  比如2月份北京第一轮土轮土地拍卖中,徐汇控股是唯一一家征地民营房地产企业。

2-3.jpg

  风财新闻注意到,这是徐辉自2021年11月以来首次在公开土拍中独立征地。在过去的六个月里,徐辉的共同做法是联合征地,参与合作

  据报道,徐实际持股仅10%[北京密云区水源路南侧MY00-0104-6016地块]。

  该地块由首开住总密云城投旭辉联合体以20.7亿元的价格获得。项目开发公司北京祥之源地产由北京住总集团全资子公司与北京旭科、北京密云城投联合成立。

  根据股权结构,北京总持股70%,其余三家持股10%,其中徐汇主要发挥建设、运营和交易的优势。这也是徐汇近年来征地开发的战略,即与国有资产合作。

  徐辉022年长沙第一批土拍中,徐辉选择与长沙德奥联合征地。

  事实上,联合征地、联合融资、分工联合已成为房地产企业获得土地的主要途径之一。

  比如在民营经济发达的杭州,今年集中交易的59块地块中,有34块被国有企业带走,而滨江、中安、融信、德信、金帝等企业则支撑着民营企业的存在感。这一幕就像2021年第一次集中土拍,滨江、融信等民营企业积极参与。

2-4.jpg

  与当时的情况类似,本轮杭州土地拍卖中的许多地块都赢得了人为联合体。其中,滨江和荣信、金帝共同赢得了许多地块,而德信则选择杭州城市投资作为萧山征地的小伙伴。

  一位房地产企业人士透露,三四家公司共同谈论一个项目是很常见的。合作本身没有争议,只不过是与谁交易,谁合并,支付多少钱。毕竟,很少有人能在这个市场上独自吃饭。

  在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,一些地方国有企业和平台公司在土地拍卖中扮演着烘托市场氛围的角色

  房地产开发的实际主力仍然是有经验和能力的房地产企业,但在目前的情况下,房地产企业的发展压力很大,需要聚在一起。

本文来源今日头条,转载请注明来源!文章仅代表作者观点,不代表中经视野立场!(图片来源互联网,版权归原作者所有)
广告、内容合作请点这里:

相关推荐

评论(0)

我要跟帖
已输入0
发表
新评论

热门文章

关于中经商业评论

微信扫一扫